Byggnadskreditiv – lån för dig som vill bygga hus

Funderar du på att bygga ett nytt hus eller bygga till ditt befintliga? I så fall behöver du förmodligen någon form av finansiering. Ett bra alternativ är ett byggnadskreditiv, vilket som namnet antyder är en speciell typ av kredit för just byggnationer. I denna guide berättar vi allt om hur dessa fungerar.

Vad är ett byggnadskreditiv?

Ett byggnadskreditiv kallas även byggnadskredit eller byggnadslån och är ett lån avsett för den som håller på med ett byggprojekt. Byggnadskreditivet har ingen fast lånesumma utan fungerar mer som en checkkredit eller kontokredit. När du får en faktura på en del av byggnationen skickar du den till banken som då löser fakturan. Du betalar sedan ränta på det fakturerade beloppet. Byggnadskreditiv finns både för privatpersoner och företag.

När du är klar med bygget omvandlas ditt byggnadskreditiv till ett bolån eller fastighetslån. Huset du bygger är också säkerhet för lånet och ett pantbrev måste ställas ut innan du kan nyttja byggnadskreditivet. Egentligen kan man säga att ett byggnadskreditiv är en sorts bolån, men där den slutliga lånesumman initialt inte är känd. Precis som för bolånet gäller också att du maximalt får låna upp till 85 procent av den färdigbyggda bostadens värde. Detta fastställs i en förhandsvärdering som du måste göra för att bli beviljad.

Ansökningsprocess

Att ansöka om ett byggnadskreditiv påminner mycket om att ansöka om ett bolån och kan vara en omfattande process som vanligtvis kräver ett fysiskt möte med banken. Förutom att de dokument som beskrivits ovan ska gås igenom görs också en sedvanlig kreditprövning och en kreditupplysning från UC AB tas. För att kunna bli beviljad ett byggnadskreditiv ställs liknande krav som vid bolån – du måste ha en fast inkomst och får inte ha några betalningsanmärkningar eller för hög övrig belåning.

Utbetalning under byggets gång

När din ansökan är godkänt och bygget satt i gång kan du få dina första utbetalningar från krediten. Dessa sker dock inte till ditt konto, utan vanligtvis sker utbetalning genom att du skickar in fakturor från bygget till banken som sedan betalar direkt till leverantören. En fördel med byggkreditiv är att du endast betalar ränta på den del av krediten som du använder. Du behöver inte heller amortera något under tiden som bygget pågår. Dock finns ofta en maxtid, till exempel 12 månader, inom vilken projektet måste vara klart.

När bygget är klart

När du är klar med bygget övergår byggkreditivet till ett vanligt bolån. För att detta ska kunna ske krävs vanligtvis att du lämnar in följande till banken:

• Slutbesked från kommunen som visar att bostaden kan tas i bruk. 
• Slutvärdering av en mäklare som fastställer husets marknadsvärde.
• Resultatet från en slutbesiktning. I samband med att huset besiktigas bör du också få tillbaka eventuell spärrförbindelse som du lämnat till leverantören.

När kreditivet omvandlas till ett bolån förhandlar du om räntan och väljer bunden eller rörlig ränta. Du kan här välja att flytta lånet till en annan bank om det kan ge dig lägre ränta.

När bygget är klart är det också dags att börja amortera på lånet. Precis som med vanliga bolån gäller amorteringskravet som innebär att du måste amortera minst 1 procent av bostadens värde per år om din belåning är högre än 50 procent, och minst 2 procent av värdet om belåningen är högre än 70 procent. Bostadens värde är det som mäklaren kommit fram till vid slutvärderingen.

Vad kostar ett byggnadskreditiv?

Kostnaden för ett byggnadskreditiv består vanligtvis av en fast avgift (serviceavgift), en årsavgift och en ränta på det utnyttjade beloppet. Den fasta avgiften är hos storbankerna på runt 5000 kronor. I det ingår oftast kostnaderna för förhandsvärdering. Årsavgiften är vanligtvis en procentandel av det beviljade beloppet, till exempel 0,25 procent. Vissa banker har ingen årsavgift. Räntan sätts individuellt baserat på en rad olika faktorer. Generellt brukar byggnadskreditiv ha en högre ränta än vanliga bolån men en betydligt lägre ränta än privatlån och andra lån utan säkerhet.

En annan kostnad som tillkommer är för eventuellt pantbrev. Denna kostnad är på 2 procent av den maximala lånesumman plus en fast avgift på 375 kronor. Om det redan finns ett pantbrev på fastigheten behöver du bara betala för ökningen.

Viktiga saker att tänka på innan byggstart

Att bygga hus eller göra omfattande renoveringar är komplicerade projekt där mycket kan gå fel. Tänk därför på det här innan du sätter i gång:

• Gör en detaljerad och realistisk kostnadskalkyl. Glöm inte att räkna in kostnader för finansiering samt för eventuellt dubbelt boende under tiden ni bygger. Ta även med en buffert för oförutsedda kostnader.
• Räkna ut hur mycket pengar du behöver undersök möjligheter till finansiering (sparpengar, byggkreditiv, öka befintligt bolån med mer) i god tid.
• Sätt en rimlig tidsram för projektet, inklusive tid för förberedelser och oförutsedda förseningar.
• Kolla upp reglerna för bygglov hos kommunen samt eventuella detaljplaner. Ansök om bygglov i god tid. 
• Bestäm hur du ska bygga huset. Hur mycket kommer du göra själv? Vilken avtalstyp vill du ha (totalentreprenad, det vill säga kontrakt med en entreprenör som i sin tur kontrakterar underleverantörer eller delad entreprenad där du själv kontrakterar underleverantörer).
• Kolla upp och jämför entreprenörer och hantverkare. Be om referenser, jämför offerter och se till att de har nödvändiga försäkringar och certifikat.
• Skaffa nödvändiga försäkringar, som byggförsäkring och färdigställande försäkring.

Vanliga misstag och hur du undviker dem

Här går vi igenom några vanliga fallgropar och ger tips på hur du kan undvika dem.

Misstag: Ingen buffert för oförutsedda kostnader vilket leder till att budgeten överskrivs. 

Undvik genom att lägga till minst 10–20 % för oförutsedda kostnader i budgeten och se till att din finansiering även täcker dessa. 

Misstag: Orealistisk tidsplan.

Precis som i budgeten bör du i tidsplanen ha med en buffert för oförutsedda händelser. Räkna med att vissa förseningar kan uppstå. 

Misstag: Otillräckliga avtal eller på muntliga överenskommelser, vilket kan leda till konflikter.

Undvik genom att ta fram detaljerade kontrakt med entreprenörerna som klargör omfattning, tidsram och exakta kostnad. Gör ett nytt kontrakt om något förändras under projektets gång. 

Misstag: Du sparar pengar på viktiga men osynliga delar som avlopp, el eller grundarbete vilket kan leda till dyra renoveringar i ett senare skede.

Undvik genom att prioritera funktion över design och kvalitet över kostnad i de grundläggande installationerna.

Misstag: Du förväntar dig en smidig process där allt blir precis som du drömt om.

Undvik genom att förbereda dig mentalt för den stress som ett byggprojekt kan innebära. Var flexibel och beredd på att ändra planerna och kompromissa vid behov, och ta in den hjälp du behöver från experter som du litar på.

Sammanfattning

Byggnadskreditiv är en flexibel finansieringsform för byggprojekt där ränta endast betalas på utnyttjad kredit. Huset du bygger är säkerhet för lånet vilket gör att ett pantbrev krävs vid ansökan utöver dokumentation som bygglov, kostnadskalkyl och förhandsvärdering. Du behöver inte amortera på byggkreditivet förrän bygget är klart och krediten omvandlas till ett vanligt bolån. Generellt är byggnadskreditiv dyrare än bolån men betydligt billigare än privatlån.